Table ronde : L’impact social évolue dans la même direction que le « E » de l’ESG
Mesurer la valeur sociale d’un bien immobilier est une tâche complexe, mais cibler un impact social positif est de plus en plus payant et la corrélation avec les rendements financiers ne doit pas être ignorée. Sunita Mahant souligne également l’importance de la prise en compte des enjeux d’équité, de diversité et d’inclusion afin de générer de la valeur sociale pour les biens immobiliers.
Cet article a été initialement publié en anglais dans le magazine PERE. Cliquez ici pour lire la version intégrale en anglais. Vous trouverez ci-dessous une synthèse de la prise de parole de Sunita Mahant.
Les récentes turbulences sur les marchés de capitaux et la baisse des collectes de fonds ont affecté tous les secteurs du capital-investissement en immobilier, y compris les stratégies d’impact. Malgré les nombreux discours autour de la nécessité d’atteindre des objectifs ESG, les gestionnaires d’investissement ont connu quelques difficultés au cours de la dernière année pour attirer les investisseurs vers de nouveaux véhicules d’investissement social. Les facteurs ESG restent cependant une priorité pour tous les investisseurs, à en croire les participants à cette table ronde.
Néanmoins, force est de constater qu’il existe toujours un écart entre les progrès réalisés sur le « E » et le « S » en matière d’ESG.
De fait, les considérations environnementales sont de plus en plus intégrées dans pratiquement tous les aspects d’un bien immobilier dans un portefeuille d’investissement, de son développement à sa vente. En revanche, l’accent mis sur la valeur sociale n’en est qu’à ses balbutiements et il n’existe pas encore de définitions et de critères communs. Les gestionnaires d’investissement ont donc du pain sur la planche pour faire un lien clair entre l’impact social et la création de valeur.
Quel que soit le label, faire le bien et se concentrer sur les aspects sociaux d’une propriété ne signifie en aucun cas de faire des compromis sur les rendements. « Générer du rendement est fondamental : nous envisageons la durabilité en matière de risque et de rendement, de leviers de performance. Il s’agit de trouver la bonne solution et les bons outils pour la création et la protection de valeur. Nous avons de fortes ambitions pour que notre capital soit constructif en investissant de manière intentionnelle pour générer des impacts positifs sur l’environnement et les communautés, en plus de générer un rendement financier », déclare Sunita Mahant, première directrice, Investissement durable, à la CDPQ.
Pour autant, quantifier la valeur sociale d’un bien immobilier et établir des normes pour la mesurer reste un défi. Plusieurs initiatives ont vu le jour ces dernières années pour mesurer les progrès sur ce terrain, notamment WELL, Fitwel, GRESB et le Social Value Portal au Royaume-Uni, note Sunita Mahant. « Ces initiatives et ces normes offrent des perspectives diverses et elles ont toutes quelque chose à offrir. Mais je ne pense pas qu’il y ait un seul point de repère formel ou que tout le monde soit au même endroit. Le défi est de rassembler tous ces organismes. »
La création de valeur sociale est également étroitement liée aux enjeux de diversité, d’équité et d’inclusion, ajoute Sunita Mahant.
Elle cite l’exemple de la conception des toilettes d’un immeuble de bureaux : une femme designer est ainsi plus susceptible d’aborder les problèmes qui affectent le confort et la sécurité d’une femme dans un tel endroit, comme s’assurer de la disponibilité de produits d’hygiène féminine ou de la présence de portes allant jusqu’au sol. Ces éléments de conception et d’exploitation sont directement liés à l’impact de la personne qui utilise ces bâtiments, note Sunita Mahant.
« Il faut avoir des points de vue différents autour de la table pour mettre en évidence certaines des choses que les gens apprécient, comme la sécurité, le bien-être, l’inclusion et le sentiment d’appartenance. »
Dans l’ensemble, la réglementation a été le principal moteur de l’attention croissante portée à la performance environnementale d’un bâtiment, et des développements similaires dans l’espace social produiraient un résultat comparable, reconnaissent les participants à la table ronde. Les marchés financiers doivent également être repensés pour tenir compte de l’investissement durable. Enfin, les gestionnaires d’investissement eux-mêmes ont la responsabilité d’être proactifs et de diriger le processus de maturité, évoque Sunita Mahant. « Je ne pense pas qu’il s’agisse d’attendre que les lois changent. Avec les bons partenaires et en étant au bon endroit au bon moment, vous pouvez jouer ce rôle d’influence », conclut‑elle.
Créer de l’alpha là où les gens veulent être
Des communautés prospères peuvent être créées dans toutes les classes d’actifs immobiliers, selon les participants à cette table ronde. De fait, la création de l’impact social passe par la création des lieux eux-mêmes, explique Sunita Mahant.
« Vous créez et développez des lieux où les gens veulent être. Un actif ayant un fort impact social justifiera une prime, à l’instar de la valeur que les gens accordent aux bâtiments écologiques ou “verts”. Si l’on pense au retour au travail et à la fuite vers la qualité, les composantes font partie intégrante de la conception et de la gestion d’un actif. L’expérience de chaque utilisateur final est importante pour nos locataires. La santé, le bien-être, la sécurité, l’accessibilité, les transports en commun ou en encore la communauté, tous ces aspects ont une valeur. »
Les bâtiments axés sur la santé et le bien-être justifient également un loyer plus élevé, soutient-elle, citant une récente étude du Massachusetts Institute of Technology. L’étude a en effet révélé que les loyers réels des immeubles de bureaux aux États-Unis qui sont conformes aux normes Fitwel et WELL sont entre 4,4 % et 7,7 % plus élevés au mètre carré que ceux de leurs homologues non certifiés. « Si vous pensez à l’endroit où se trouvent vos actifs, quelle que soit la classe d’actifs, la communauté qui l’entoure a un impact sur la valeur de cette propriété, ajoute Sunita Mahant. Contribuer à cette communauté en créant un espace que les gens viennent utiliser, qu’il s’agisse de soutenir des programmes communautaires locaux ou de créer un espace pour qu’un artiste puisse présenter son art, est important, car cela génère un impact sur la valeur de votre actif. »